Как вскрыть квартиру без владельца. Доступ к общедомовому имуществу: проблемы и их решение Вскрытия квартир жильцов отсутствующих в жилых помещениях на момент аварии инженерных коммуникаций

В каких случаях может потребоваться доступ в квартиру
В случае возникновения необходимости в проведении ремонтных или аварийных работ, наниматель и собственник квартиры должны обеспечить доступ в квартиру специальных и ремонтных бригад. Если этого не происходит, то решать вопрос ремонта или замены общедомового оборудования, проходящего внутри конкретной квартиры, придется обращаться в суд.
Как правило, не дают осуществлять ремонтные работы собственники жилых помещений, ссылаясь на то, что квартира является их собственностью, а, следовательно, они вправе самостоятельно решать, как владеть, пользоваться и распоряжаться ею.

Пользуйся, но не в ущерб другим
Стоит отметить, что при обращении в суд, решение будет принято, скорее всего, в пользу организации, которая просит о предоставлении доступа в квартиру и вот почему.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с ч. 3 ст.17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Следовательно, соблюдение своих прав, как собственников жилого помещения, не должно идти в разрез с интересами и правами других лиц, в противном случае, можно говорить о злоупотреблении правом.
Если суд, рассматривая исковое заявление об отказе допустить в квартиру лиц, для проведения ремонта общего оборудования, установит, что действия ответчика нарушают права других лиц — собственников помещений дома, то суд может придти к выводу об удовлетворении исковых требования истца.

Правила содержания общего имущества
Согласно п.10-12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Если суд установит, что ответчик не исполняет обязанности, установленные законом, и тем самым нарушает права других лиц, то он обяжет допустить работников в квартиру для проведения ремонтных работ.

Основания для обращения в суд
Основанием для обращения в суд является причинение ущерба действиями одного собственника другим владельцам квартир, расположенных в многоквартирном доме, либо общему имуществу собственников многоквартирного дома. Обращение в суд может быть направлено на пресечение возникновения такого ущерба.
Если в квартиру для осуществления ремонтных работ не допускает наниматель или члены его семьи, то в суд должен обращаться наймодатель — собственник жилого помещения, так как по закону именно на нем лежит бремя надлежащего содержания общего имущества.
Исковое заявление на собственника помещения, который не предоставляет доступ для ремонта общего оборудования, может подать как само ТСЖ, так и управляющая компания, с которой заключен у товарищества собственников жилья соответствующий договор.
В суд может обратиться и гражданин, например, в случае, если действия (а скорее всего, бездействие) соседа причинило ему материальный ущерб. В таком случае, иск будет не об обязании предоставить допуск в квартиру, а о возмещении ущерба.
Самым важным обстоятельством, которое подлежит доказыванию истцом в суде – необходимость проведения работ, для осуществления которых он просит допустить его в квартиру.
Следовательно, права собственника и неприкосновенность его жилища просто из- за прихоти управляющей компании, нарушены быть не могут.

Дело №

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Ленинский районный суд в составе: председательствующего по делу - судьи Гараниной С.А. при секретаре судебного заседания – ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда гражданское дело

по иску ООО «Управляющая компания «ЖилСтройСервис» к ФИО2 о принудительном вскрытии квартиры

установил:

ООО «Управляющая компания «ЖилСтройСервис» обратилось с вышеуказанным иском в суд к ФИО2, мотивировав его следующим.

С 01.01.2013г. деятельность по управлению многоквартирным домом № по осуществляет ООО «Управляющая компания «ЖилСтройСервис». В связи с аварийной ситуацией с 18.01.2016г. в подъезде № данного жилого дома происходит подтопление общедомового имущества, а именно: наблюдается течь холодной воды с межпанельных перекрытий по стокам над квартирой №. Для осуществления ремонтных работ и устранения причин аварии необходим доступ в данного жилого дома, что не представляется возможным в связи с неизвестностью фактического места нахождения ответчика ФИО2, который является собственником указанной квартиры, но фактически в ней не проживает. На основании изложенного просили суд для проведения ремонта санитарно- технического оборудования принудительно вскрыть в присутствии судебного пристава-исполнителя судебных приставов.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 подержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен в установленном порядке, о причинах неявки не сообщил, возражений на иск не представил, ходатайство об отложении рассмотрения дела не представил.

С учетом мнения представителя истца, суд определил рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: , состоявшемся 15.02.2013г., ООО «Управляющая компания «ЖилСтройСервис» выбрана управляющей компанией данного многоквартирного дома.

Собственником данном многоквартирном доме согласно выписке из ЕГРП является ФИО2, который приобрел данную квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.

В январе 2016г. в ООО «Управляющая компания «ЖилСтройСервис» поступило обращение жильцов данного многоквартирного дома, в котором они просят незамедлительно решить вопрос с протечкой холодной воды из. В обращении указано, что в квартире никто не проживает, хозяина не видели более 3 лет, вода просачивается на лестничную клетку и затапливает подвал, поскольку в доме установлен счетчик холодной воды бремя оплаты ложится на всех жильцов. ДД.ММ.ГГГГ. сотрудниками ООО «Управляющая компания «ЖилСтройСервис» в присутствии жителя ФИО5 составлен акт в том, что в подвальном помещении под третьим подъездом наблюдается течь холодной воды с межэтажного перекрытия по стоякам над квартирой №, в которой никто не проживает, доступа не имеется.

Данные обстоятельства подтверждены также показаниями свидетелей ФИО6, ФИО7, ФИО8 - жильцов данного многоквартирного дома, данных ими в судебном заседании. Из показаний свидетелей следует, что ответчик длительное время в спорной квартире не проживает, место жительства его им неизвестно. С начала 2016 года из-за течи холодной воды из данной квартиры подтапливается подвал и первый этаж дома.

Из материалов дела следует, что ООО «Управляющая компания «ЖилСтройСервис» обращалась в ОП № УМВД России по с просьбой вскрыть связи с течью холодной воды. По результатам проверки (КУСП 3840) установлено, что квартира в настоящее время пустует, установить место нахождения собственника ФИО2 не представляется возможным, оснований для вскрытия квартиры без согласия собственника не установлено.

РЕШИЛ (заочно) :

исковые требования ООО «Управляющая компания «ЖилСтройСервис» к ФИО2 - удовлетворить.

Разрешить ООО «Управляющая компания «ЖилСтройСервис» принудительное вскрытие квартиры по адресу: , принадлежащей ФИО2, в присутствии судебного пристава-исполнителя службы судебных приставов и сотрудника полиции для проведения ремонта санитарно- технического оборудования.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Управляющая компания «ЖилСтройСервис» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме) руб.

Ответчик, не присутствовавший в судебном заседании, вправе в течение семи дней со дня вручения ему копии настоящего заочного решения подать в Ленинский районный суд заявление об отмене этого решения.

Заочное решение может быть также обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ленинский суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано,- в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Любой из жителей многоквартирного дома может столкнуться с очень неприятной ситуацией под названием: залив, залитие, протечка, потоп и т. д.

Причины таких непредвиденных и очень неприятных ситуаций могут быть разными. Хорошо если сразу удается установить виновника и причину залития вашей квартиры и пообщаться с ним или с ней.

Обычно в таких ситуациях виноваты сами жильцы верхних этажей, которые перестали следить за своей сантехникой или установили не качественную. Реже виновницей «торжества» является Управляющая компания.

Но иногда виновника залития установить удается, а ликвидировать саму причину, нет. Например, сосед с верхнего этажа, в квартире которого что-то прохудилось или прорвало, уехал отдыхать в жаркие страны или проживает в другом месте.

Сантехники УК решают такие вопросы просто – они перекрывают стояк ГВС или ХВС, а иногда оба сразу. Все зависит от интенсивности течи в вашей квартире. Если течь не значительная и не принесет вреда вашему имуществу, то можно подождать, пока не объявится виновник. А вот если льет со всех щелей, то без отключения стояков не обойтись. В итоге на неопределенное время без холодной или горячей воды остаются все квартиры расположенные по стояку.

Обычно в поисках пропавшего хозяина квартиры УК участия не принимает. В большинстве случаев пропавшего соседа или его родственников розыск проводят председатели ТСЖ, ЖСК, старшие по дому, подъезду или сами жильцы т.к. сидеть без воды долгое время удовольствия не приносит.

В крайнем случае, УК пригонит бочку с питьевой водой или выведут шланг из подвала для подачи холодной воды.

Если поиски результата не принесли, то по истечению 3-10 дней принимается решение о вскрытии квартиры, в которой произошла авария. УК очень неохотно идут на такие меры т.к. проникновение в квартиру без согласия и отсутствия собственника подпадает под статью Уголовного кодекса. Поэтому, если собственник квартиры не находится, УК тянут со вскрытием до «последнего» или до тех пор, пока жильцы у которых отсутствует вода не взбунтуются.

И все же в случае аварии вскрыть квартиру на законных основаниях можно. Существует несколько правовых документов:

— Постановление Правительства РФ №354.

Допустимая продолжительность перерыва подачи холодной воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца, 4 часа единовременно, при аварии.

— Постановление Госстроя №170.

Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования при аварии в системах ГВС и ХВС как «немедленно».

Как правило это происходит по следующей схеме:

2. Порядок вскрытия квартир
3.1. Вскрытие квартир происходит только на основании поступившей заявки об аварийной ситуации от жильцов дома, в котором находится квартира, а также в случае невозможности проникновения в квартиру иным способом.
Вскрытия производятся как в рабочие, так и в выходные, а также в нерабочие праздничные дни.
3.2. Решение о вскрытии квартиры принимается организацией, обслуживающей жилищный фонд, совместно с жилищной эксплуатационной организацией после выяснения последней возможного местонахождения жильца аварийной квартиры.
Выяснение возможного местонахождения жильца аварийной квартиры включает в себя мероприятия по розыску (установлению) его родственников, опрос соседей, получение сведений от управляющей организации о его родственниках.
Вскрытие аварийной квартиры производится только в исключительных случаях, при отсутствии результатов поиска жильца аварийной квартиры и при наличии достаточных оснований считать отсутствие длительным. Длительным отсутствием полагать отсутствие свыше 48 часов.
3.3. Вскрытие аварийной квартиры производится силами жилищной эксплуатационной организации в присутствии комиссии, состоящей из представителей организации, обслуживающей жилищный фонд, жилищно-эксплуатационной организации, ОВД по городу Мончегорску.
Примечание: в состав комиссии не входят рабочие жилищно-эксплуатационной организации, осуществляющие вскрытие аварийной квартиры.
Организация сбора комиссии возлагается на жилищно-эксплуатационную организацию. Конкретный состав комиссии, в частности, представительство от жилищно-эксплуатационной организации, определяется территориальной подведомственностью аварийной квартиры.
3.4. Вскрытие квартир производится только в присутствии членов комиссии от всех организаций. Также на вскрытие могут быть приглашены граждане из квартир, находящихся рядом с аварийной квартирой.
3.5. Неисправность инженерных коммуникаций устраняется после определения места аварии силами специалистов соответствующих городских служб.
При необходимости (в зависимости от сложности работ, необходимости поиска жильца) для устранения неисправностей инженерных коммуникаций или обстоятельств, послуживших основанием для вскрытия квартиры, может быть произведено отключение инженерных коммуникаций на срок не более трех суток.
3.6. После устранения неисправности инженерных коммуникаций или обстоятельств, послуживших основанием для вскрытия квартиры, жилищно-эксплуатационной организацией восстанавливаются поврежденные двери или окна, в зависимости от способа проникновения в аварийную квартиру, и соответственно вставляется замок или производится остекление. Устранение повреждений должно быть выполнено в срок, необходимый для производства работ, но не может быть более одного дня.
3.7. Все работы (вскрытие, ремонт, закрытие двери) в аварийной квартире производятся в присутствии всех членов комиссии.
3.8. В случае вскрытия квартиры составляется акт в произвольной форме, в котором указываются:
- дата, место (с указанием точного адреса), время вскрытия;
- фамилии и инициалы, должности лиц, присутствующих при вскрытии аварийной квартиры и входящих в состав комиссии;
- фамилии и инициалы, адрес места жительства лиц, присутствующих при вскрытии и не входящих в состав комиссии;
- способ проникновения в аварийную квартиру;
- основания (причины) вскрытия аварийной квартиры;
- перечень произведенных ремонтных и восстановительных работ;
- сведения о закрытии входной двери или остеклении окон;
- сведения о месте нахождения ключей от входной двери (в случае установки такового).
3.9. Акт подписывается всеми членами комиссии, присутствовавшими при вскрытии, а также лицами, не входящими в состав комиссии, но приглашенными и присутствовавшими при вскрытии аварийной квартиры. В случае отказа подписания акта последними в акте делается соответствующая запись.
3.10. Акт составляется в четырех экземплярах. Первый экземпляр передается жилищно-эксплуатационной организации, второй - организации, обслуживающей жилищный фонд, третий - ГОВД города Мончегорска, четвертый должен быть оставлен в квартире, в которой производилось вскрытие. Обязанность составления и оформления акта возлагается на представителя жилищно-эксплуатационной организации.
3.11. После закрытия входной двери производится опечатывание аварийной квартиры печатью жилищно-эксплуатационной организации, ключи передаются на ответственное хранение начальнику жилищно-эксплуатационной организации.

В случае если УК не предпринимает никаких действий по розыску собственников и устранению аварийной ситуации, то вы имеете право написать на нее жалобу в надзорные органы. (Перед этим не забудьте написать письменное заявление в УК с требованием зафиксировать факт непредоставления услуги, устранить аварию и произвести вам перерасчет).

В соответствии с Постановлением Правительства №354 отключение холодной воды допускается не более чем на 4 часа при аварийной ситуации и не более чем на 8 часов в течение месяца. А Постановлением Госстроя №170 определен срок устранения нарушений в системах ГВС и ХВС как «немедленно».

Таким образом, своим бездействием УК или ТСЖ нарушает жилищное законодательство, а так же права собственников. По результатам проверки обслуживающая организация может быть серьезно наказана и оштрафована.

УК обязана обеспечить Вас водой.

Понятие «многоквартирный дом» (МКД) подразумевает объект недвижимости, состоящий из нескольких квартир (как минимум двух), у каждой из которых имеется собственный выход на один или разные земельные участки. В данной недвижимости обязательно имеются помещения, предназначенные для общего пользования.

Вопросы, рассмотренные в статье:

На каких условиях предоставляется доступ к общедомовому имуществу.
Какие проблемы возникают у УК при получении доступа к общедомовому имуществу в квартире.
Как можно решить проблемы доступа к общедомовому имуществу в квартире.
Что делать, если доступ к общедомовым стоякам ограничен собственником.
Почему провайдерам следует ограничить доступ к общедомовому имуществу.

Для обеспечения комфорта каждого из жителей МКД управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) должна гарантировать наличие доступа к общедомовому имуществу, что позволит осуществлять своевременный контроль и ремонт установленного оборудования. В данной статье мы расскажем о том, к каким объектам общедомового имущества и каким образом должен быть обеспечен доступ.

На каких условиях осуществляется предоставление доступа к общедомовому имуществу

Доступ к общедомовому имуществу обеспечивается для всех собственников жилья в МКД. Также доступ к общедомовому имуществу должен быть у работников УК, ТСЖ и ЖСК и т. д. К таким объектам относятся:

технические помещения для обслуживания и пользования: коридоры, люки, лифтовой механизм, стандартные лестницы, технические помещения, подземные комнаты, пространство под крышей и пр.;
оборудование, установленное в квартирах на общих стояках системы отопления, канализационной системы, водопровода.

Собственники (или наниматели) жилья должны обеспечить доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в их квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами. Непредоставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтно-аварийных работ – это повод для обращения в суд. Собственники, препятствующие проведению такого рода работ, обычно объясняют свою позицию тем, что они как владельцы сами должны решать каким образом распоряжаться своим имуществом.

Если дело дойдет до суда, то нужно быть готовым к тому, что ремонтной организации наверняка позволят осуществлять работы в квартире. Далее объясним почему. В ст. 209 Гражданского кодекса РФ говорится о том, что владелец обладает правом владения, пользования и распоряжения своей собственностью. То есть он может сам решать, что делать со своей квартирой, если это не противоречит закону, НПА, а также не нарушает прав и интересов иных лиц.

В Конституции говорится о том, что, реализуя свои права и свободы, человек не может нарушать права и свободы других лиц. Итак, реализуя права собственника квартиры, нельзя нарушать интересы и права иных лиц, иначе речь пойдет о злоупотреблении правом.
При рассмотрении судом иска об отказе в доступе в квартиру лиц, осуществляющих ремонт объектов общедомового имущества, будет установлено нарушение ответчиком прав собственников жилья данного МКД. Таким образом, суд постановит обеспечить доступ к общедомовому имуществу.

В пунктах 10–12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491,говорится о следующем: содержание общедомового имущества должно осуществляться с учетом требований законодательства РФ; инженерные коммуникации, приборы учета и иное оборудование, являющееся общедомовым имуществом, должно быть доступным для предоставления коммунальных услуг всем лицам, проживающим в МКД (Правила предоставления коммунальных услуг гражданам).

Содержать общедомовое имущество (в зависимости от состава, особенностей конструкции, физического износа и технического состояния, геодезических и природно-климатических условий местонахождения МКД) означает осуществлять его текущий и капитальный ремонт, подготавливать к сезонной эксплуатации. Собственники жилья в МКД могут осуществлять ремонт как самостоятельно, так и при помощи третьих лиц (в соответствии с выбранным способом управления МКД).

Суд может установить, что ответчик не соблюдает установленные законом обязанности, нарушая своими действиями права иных лиц, таким образом будет вынесено решение об обеспечении доступа ремонтной бригады в квартиру.

Подать иск в суд можно в том случае, если один из собственников нанес ущерб другим владельцам квартир в МКД либо общедомовому имуществу. Также иск в суд может быть подан для того, чтобы предупредить возникновение ущерба.

Если доступу ремонтной бригады в квартиру препятствует наниматель, то собственник жилья должен подать на него заявление в суд, так как именно он несет ответственность за содержание общедомового имущества. Если доступу препятствует сам собственник, то иск в суд может подать ТСЖ или управляющая компания, предоставляющая свои услуги на основании договора с товариществом.

Подать заявление в суд может лицо, имуществу которого был нанесен ущерб действием/бездействием соседа. Данный иск будет представлять собой требование не доступа к общедомовому имуществу, а возмещения ущерба (в соответствии с Жилищным кодексом).

При подаче заявления в суд об обеспечении доступа к общедомовому имуществу необходимо будет доказать необходимость проведения работ на территории данной квартиры.

Таким образом, права собственника жилья в МКД не могут быть нарушены безосновательно.

Вопрос допуска в жилое помещение и проблема первого крана

С какими проблемами может столкнуться УК, пытаясь получить доступ к общедомовому имуществу в квартире

Как бы то ни было странно, но сейчас ответственными за исправность запорно-регулировочных кранов в квартирах являются управляющие организации. Однако УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК крайне редко пользуются кранами в квартирах, а беспрепятственного доступа в жилье у них и вовсе нет. Таким образом, в случае необходимости выполнения плановых либо аварийных работ данным организациям необходимо просить у собственников предоставления доступа в квартиры к общедомовому имуществу.

Верховный суд разбирался в споре УО с оператором связи за право собственников помещений решать, как использовать общее имущество МКД. Суд постановил, что решения одного собственника недостаточно для установки оборудования в МКД.

Следует отметить, что не все собственники понимают необходимость проведения таких работ и поэтому не всегда впускают к себе в квартиры ремонтные бригады. А есть такие владельцы жилья, которые живут совсем не там, где прописаны.

Общедомовым имуществом являются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, которые включают в себя:

стояки и их ответвления до первого отключающего устройства, находящегося на ответвлениях от стояков;
отключающие устройства;
общедомовые приборы учета расхода воды;
первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях.

Данный перечень взят из п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества). Однако в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170, содержать запорную арматуру в квартирах должны собственники и наниматели жилья в МКД. В Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2014 № 290, говорится о том, что управляющая организация должна осуществлять ремонт/замену водоразборных приборов (смесителей, кранов и т. п.), являющихся общедомовым имуществом МКД.

Отметим, что организация, обеспечивающая поступление ресурсов в МКД, не обязана следить за состоянием запорной арматуры в техническом подвале здания, что объясняется отсутствием у нее постоянного доступа к данным устройствам (доступ есть у управляющей компании, которая и следит за состоянием оборудования). Обратим внимание на то, что именно запорная арматура является самым уязвимым элементом системы отопления, холодного и горячего водоснабжения.

Постоянный доступ к крану имеется только у собственника квартиры, поэтому он может самостоятельно осмотреть его и обратиться в управляющую организацию при обнаружении каких-либо неисправностей.

Еще 20 лет назад на регистрах системы отопления запорно-регулировочные краны не устанавливались. В соответствии с техрегламентами все вентили следует проворачивать несколько раз в год, иначе они заржавеют в жесткой воде и станут непригодными для использования. Если запорный кран будет поврежден, то произойдет серьезная авария с крупным материальным ущербом.

Так, 08.09.2010 Ленинский районный суд Нижнего Новгорода постановил взыскать с ТСЖ 1 098 244 руб. в пользу собственника, имущество которого пострадало из-за разрыва шарового крана.

Если у ТСЖ нет собственного имущества и дополнительного дохода, то компенсировать ущерб придется участникам товарищества. Таким образом, есть смысл в ликвидации жилищного объединения. Точно также можно аргументировать финансовую устойчивость УО.

Приведем показательный пример, по которому было дано кассационное определение Нижегородского областного суда от 23.11.2010 по делу № 33–10342.

Ситуация. Поломался центральный стояк подачи холодной воды, на его отводе в квартиру после крана оторвало фильтр грубой очистки вместе с нижней резьбой крана.

Позиция истца (собственника помещения). Квартира была затоплена из-за разрыва внешней резьбы на корпусе первого запорно-регулировочного крана на отводе внутриквартирной разводки от центрального стояка подачи холодной воды, находящегося в квартире.

Запорно-регулировочный кран, который был передан для экспертизы, оказался неисправен, так как был изготовлен из сплавов металлов, не соответствующих ГОСТу для изготовления кранов. Выявлено, что в кране мог произойти разрыв внутренней резьбы в корпусе.

Позиция ответчика (ТСЖ). Разорвана внешняя резьба первого запорно-регулировочного крана, за которую несет ответственность истец.

Судебное решение. Решение районного суда о взыскании ущерба с ТСЖ оставлено без изменения, кассационная жалоба ТСЖ – без удовлетворения. Суд постановил, что на основании п. 5 Правил содержания общего имущества, первое отключающее устройство и первый запорно-регулировочный кран на отводах внутриквартирной разводки от стояков являются общедомовым имуществом, являющимся зоной ответственности ответчика.

Пояснение, что разорвалась внешняя резьба первого запорно-регулировочного крана, не имеет юридического значения, так как резьба является составной частью механизма.

Иногда специалисты предлагают утвердить на общем собрании собственников состав общего имущества без запорно-регулировочных кранов в квартирах. Однако для судов это не является аргументом. Таким образом, организация, управляющая МКД, не обходится без помощи экспертов.

Приведем несколько примеров формулировок из экспертных заключений:

Резьбовая часть присоединенного патрубка шарового крана в квартире поломалась по причине механического воздействия или в результате неправильного монтажа водопровода холодного водоснабжения из металлополимерных труб (или сразу обе причины).
Исследуемый кран был произведен из сплавов металлов, не соответствующих ГОСТу для изготовления кранов. Корпусы кранов и запорный шар должны изготавливаться из специальных марок латуни в соответствии с ГОСТ 1020–97 «Латуни литейные в чушках», также они должны иметь антимагнитные свойства.

Как можно облегчить доступ к общедомовому имуществу в квартире

Для того чтобы контролировать исправность стояков и запорной арматуры в жилых помещениях, управляющим организациям приходится до 4 раз в год осуществлять их плановые осмотры.

На самом же деле службам, проверяющим исправность газового оборудования, вентиляций и дымоходов, удается попасть максимум в 30 % квартир.

В соответствии со ст. 25 Конституции РФ и ст. 3 Жилищного кодекса РФ собственники и наниматели квартир имеют право на неприкосновенность жилья. Прямого доступа в квартиры граждан управляющие организации по закону не имеют.

Однако при помощи суда доступ в квартиру получить можно.

Владелец жилья может осуществлять со своим имуществом любые действия, не идущие вразрез с законом, правами и свободами иных лиц (ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст. 17 Конституции РФ).

Были случаи, когда собственников, уклоняющихся от получения уведомлений, через суд принуждали обеспечить доступ в жилое помещение. При принятии такого рода решения суд руководствуется следующими положениями закона:

государственные и муниципальные жилищные инспекторы с согласия собственников могут заходить в их квартиры с целью обследования, исследования, испытания, расследования, экспертизы и прочих контролирующих мероприятий (ч. 5 ст. 20 Жилищного кодекса РФ);
исполнитель КУ может требовать допуск в жилое или нежилое помещение в предварительно оговоренное с собственником время (периодичностью до 1 раза в 3 месяца) с целью проведения ремонта, проверки и осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования (подп. «б» п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, далее – Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений);
собственник жилья обязан допускать представителей исполнителя КУ и органов госконтроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования (п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений).

Прежде чем осуществлять техосмотр, каждого из собственников нужно об этом уведомить лично и заранее. Необходимо оговорить дату и время посещения под подпись или заказным письмом с уведомлением. Проверено, что обычное размещение информации на доске объявлений не приносит результатов.

Исполнитель КУ в случае аварии должен получить доступ в любое время без ограничений.

Мнение эксперта

Как жильцы злоупотребляют конституционным правом на примере

Михаил Булкин,

председатель правления ТСЖ «ЖСК-65»

В июне 2015 г. результате поломки стояка холодной воды в жилой квартире залило нижние этажи МКД. В квартире, где произошла авария, живет одинокая пенсионерка, которая не открывает дверь.

Предписание о допуске было размещено на двери квартиры, в почтовом ящике и даже отправлено заказным письмом, но в руки его вручить не представлялось возможным. На помощь пришли соседи, члены совета дома, но результатов это не принесло.

Были случаи, когда соседи случайно встречали старушку и договаривались с ней о дате проведения ремонта, однако в условленное время доступа в квартиру так и не предоставлялось. Сообщили о сложившейся ситуации участковому, но для взлома квартиры оснований у него не было.

Из-за сложившейся ситуации в течение нескольких месяцев вода в квартиры дома поступала только в определенные часы, так как в противном случае происходил залив нижних этажей.

Управляющая компания собрала документы и подала иск в суд. Через некоторое время собственницу аварийной квартиры смогли уведомить о дате и времени рассмотрения дела. Через два месяца после обращения в суд наконец получилось добиться доступа в помещение. Ремонтные работы длились всего три часа.

Такие ситуации встречаются крайне редко, но зато являются показателем того, как могут злоупотреблять конституционными правами некоторые граждане.

К сожалению, на рынке сантехнического оборудования присутствует большое количество подделок, что увеличивает риски УО.

Таким образом, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК сами не изготавливают, не покупают, не монтируют краны, сотрудники данных организаций никаким образом не способствуют их поломке, однако УО обязаны в полной мере компенсировать причиненный в результате поломки арматуры ущерб.

Получается, что законодательные органы должны внести определенные изменения в п. 5 Правил содержания общего имущества, иначе УО и жилищные объединения будут необоснованно находиться под угрозой банкротства и ликвидации».

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома: требования и ответственность

Что делать, если собственник не предоставляет доступ к общедомовому имуществу

Ремонтируя свои квартиры, собственники нередко ограничивают доступ к общедомовому имуществу – стоякам канализации, пряча их под гипсокартоном, поверх которого выкладывают плиту. Таким образом, стояки можно увидеть лишь через маленькие ревизионные окошки, что, безусловно, исключает возможность полноценного их осмотра и дальнейшего ремонта при необходимости. Зачастую УО (ТСЖ) рассуждают следующим образом: если стояки невозможно рассмотреть должным образом, то в случае возникновения аварийных ситуаций обслуживающая организация не будет нести ответственности за произошедшие события. У собственников жилья также есть мнение, что если придется демонтировать гипсокартонные короба, то расходы на проведение восстановительных работ должны оплатить УО/ТСЖ. Однако оба суждения ошибочны.

Обращаем ваше внимание на то, что при подписании договора управления МКД есть смысл сразу оговорить обязанности собственников, касающиеся предоставления доступа в квартиру, это позволит осуществлять своевременный осмотр сантехники, ее ремонт в случае необходимости, а также снимать показания с приборов учета.

УО (ТСЖ) обязуется следить за состоянием общедомового имущества, для чего ей нужно осуществлять регулярные его осмотры, собственник же обязан предоставить доступ УО (ТСЖ) к общедомовому имуществу. Например, п. 10.6 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (приняты и введены в действие Постановлением Госстроя России от 23.06.2003 № 109) обязуют обеспечить доступ к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены.

В случаях, когда общедомовые сети невозможно рассмотреть из-за установленного на них короба, необходимо выписать в адрес собственника предписание о демонтаже препятствующей конструкции. Собственника также нужно уведомить об ответственности, последующей за невыполнением предписания (под подпись или заказным письмом). Есть смысл донести до владельца квартиры информацию о том, что, в соответствии с п. 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, на собственников возлагается ответственность за содержание общедомового имущества. На основании п. 1.4 ПиН ТЭЖФ граждане и юридические лица обязаны пользоваться квартирами, подсобными помещениями и оборудованием, не ущемляя прав и свобод иных лиц.

Важно, чтобы на случай судебного разбирательства у управдома были документы, подтверждающие то, что он принимал меры по предотвращению возникновения аварийных ситуаций.

Пример

Имелось достаточно много доказательств обращения ТСЖ к владельцу офиса с просьбой обеспечить предоставление доступа к общедомовому имуществу (сети ГВС, ХВС, канализации, отопления), для чего требовалось проведение демонтажа подвесного потолка, коробов, кафельной плитки. Поскольку доступ к инженерным сетям так и не был предоставлен, у ТСЖ не было возможности своевременно провести необходимые работы, направленные на предупреждение возникновения аварийных ситуаций. В коробах были небольшие люки (20 × 20 см), которые не позволяли осмотреть и устранить повреждения трубопровода. ТСЖ пыталось получить доступ к общедомовому имуществу для проведения осмотра и необходимого ремонта, поэтому суд принял решение о том, что товарищество не виновно в затоплении офиса (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 по делу № А12-25299/2013).
Суд постановил, что УО не виновна в нанесении материального ущерба владельцам затопленного канализационными стоками помещения, так как был доказан факт наличия коробов на канализационных стояках, следовательно УО не имела возможность осуществлять их регулярный осмотр (решение АС Челябинской области от 07.10.2015 по делу № А76-6938/2015).
Суд принял решение взыскать убытки с УО, понесенные собственником в результате аварийного затопления нежилого помещения. УО не смогла доказать, что владелец препятствовал доступу работников, проводящих мероприятия по осмотру и чистке канализации (решение АС Республики Татарстан от 30.06.2014 по делу № А65-8715/2014).
Суд обязал УО оплатить убытки, понесенные собственником в результате затопления его квартиры. Помещение пострадало из-за дефекта коммуникаций в квартире, находящейся этажом выше. Данную неисправность невозможно было выявить из-за прятавшего его декоративного короба. Суд постановил, что если бы УО должным образом следила за состоянием общедомового имущества, то смогла бы вовремя обнаружить и устранить дефект, из-за которого произошла авария (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 по делу № А70-9361/2013).

Есть вероятность того, что суд, опираясь на материалы дела, признает одновременно вину и собственника, и УО в затоплении помещения.

Пример

Помещения были затоплены по причине выпадения заглушки на тройнике стояка канализации. Стояк был спрятан под декоративным гипсокартонным коробом, который, безусловно, препятствовал доступу ремонтной бригады ТСЖ к канализационному трубопроводу для проведения технического обслуживания. Суд признал виновными обе стороны, так как собственник не обеспечил доступа к общедомовому имуществу сотрудникам ТСЖ, а товарищество, в свою очередь, не применило своевременных мер контроля (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 по делу № А13-260/2015).

Если законный владелец квартиры отказывает в доступе УО к общедомовому имуществу (стоякам) для проведения планового осмотра или устранения аварии, то у УО нет других вариантов действий, кроме как подать иск в суд.

Пример

Суд принял решение удовлетворить иск УО, в котором организация требовала у владельца квартиры обеспечить доступ к общедомовому имуществу (стояку холодной воды), которое было упрятано под гипсокартоном. Суд выявил, что стояк неисправен и необходима замена его аварийного участка через перекрытие в вышерасположенную квартиру. УО сумела доказать суду, что нет возможности это сделать с использованием резьбовых соединений (по причине изношенности), необходимо проведение сварочных работ (определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.01.2012 № 33-1023/2012).

Подпункт «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг определяет, что: собственник жилого помещения в МКД обязуется обеспечивать доступ представителей исполнителя (включая работников аварийных служб) в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования с целью проверки качества и устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ, для ликвидации аварий. В соответствии с данной нормой, а также с п. 10 Правил содержания общего имущества, Арбитражный суд Самарской области не удовлетворил иск собственника помещения, в котором тот требовал компенсировать стоимость разрушенной конструкции. Суд постановил, что установленный гипсокартонный короб не позволял осуществлять работы на общедомовых коммуникациях. Таким образом, устанавливая декоративные короба, собственник принимает на себя риск возможного их демонтажа при возникновении необходимости обеспечения доступа к общедомовому имуществу (решение от 02.04.2015 по делу № А55-25303/2013).

Передача общего имущества МКД в пользование третьим лицам

Почему провайдерам следует ограничить доступ к общедомовому имуществу

У операторов связи не должно быть полного доступа к общедомовому имуществу, так как в таком случае возникнут трудности у обслуживающих дом организаций. УО обязана содержать общедомовое имущество, но при неограниченном доступе к нему у третьих лиц выполнять подобные функции крайне затруднительно. Тем более что провайдеры используют как помещения, так и внутренние инженерные коммуникации.

Министерство связи РФ уже решает проблемы операторов, касающиеся доступа в МКД для предоставления услуг доступа в Интернет и связи.

На федеральном портале проектов нормативных правовых актов (regulation.gov.ru) в феврале прошлого года разместили проект ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения права граждан на доступ к информации» (далее - Законопроект). В данном Законопроекте описан порядок размещения оборудования связи в МКД с целью создания правовой базы для реализации доступа граждан к интернету и другим сетям.

У всех проживающих в МКД лиц есть право иметь доступ к интернету и к услугам связи, выбирать оператора, предоставляющего такие услуги, однако иногда у провайдеров возникают затруднения в возможности оказывать гражданам такие услуги. К сожалению, известны случаи небрежного отношения операторов связи к общедомовому имуществу МКД.

В интересах операторов предоставлять с минимальными препятствиями свои услуги тем собственникам, которые хотят их получать. Для удовлетворения потребностей обеих сторон необходимо использовать общедомовое имущество (помещения общего пользования, кабельные каналы для размещения оборудования и прокладки сетей) и иметь возможность подключения к внутридомовой системе электроснабжения.

К сведению . Концепцией Законопроекта не было решение проблемы доступа операторов в МКД для предоставления доступа в Интернет и к услугам связи в ущерб исправности общедомового имущества МКД, не заботясь о безопасности граждан и их имущества.

За безопасность общедомового имущества (систем и сетей) несут ответственность собственники помещений в МКД, они же его и содержат.

Провайдеры знают, что принимает решение об использовании общедомового имущества в МКД общее собрание собственников помещений данного дома (пп. 3, 31 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Это касается и отношения по использованию общедомового имущества интернет-провайдерами и операторами связи. Такие же выводы содержатся в определении СК по экономическим спорам ВС РФ от 04.07.2016 № 304‑КГ16-1613.

Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в своих интересах. В его обязанности входит содержание имущества, предотвращающее причинение вреда другим лицам. Об этом говорится в Постановлении Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10‑П.

Преимущественным является право безопасного и благоприятного проживания граждан в МКД, а не право на получение информации. Операторы не должны портить общедомовое имущество.

Если на общем собрании собственников не принимали решения о порядке доступа к общедомовому имуществу, то УО не вправе сделать его свободным для провайдеров, предоставляющих услуги связи.

Достаточно часто возникают ситуации, когда провайдеры связи при проведении информационно-телекоммуникационной сети в МКД своими действиями наносят ущерб общедомовому имуществу, например:

повреждают несущие и ненесущие конструкции здания;
нарушают герметичность кровли;
нагромождают кабели и оборудование в помещениях общего пользования;
несанкционированно потребляют электроэнергию;
нарушают требования пожарной безопасности.

К сожалению, даже УО могут действовать неправомерно по отношению к общедомовому имуществу МКД: ограничивают доступ к имуществу провайдеров либо требуют платы за установленное в здании оборудование.

Такие действия УО препятствуют развитию здоровой конкуренции и увеличивают расходы провайдеров на предоставляемые ими услуги. Все это ведет к более высоким счетам, выписываемым пользователям, а также делает услуги связи менее доступными.

Основной целью деятельности Минкомсвязи РФ является обеспечение 80 % жителей страны возможности беспрепятственного доступа к интернету.

Для достижения данной цели министерство предложило в Законопроекте свести к минимуму правовые и административные барьеры, мешающие развитию инфраструктуры связи в МКД.

В Законопроекте говорится о том, что провайдерам неудобно получать разрешение на получение доступа к общедомовому имуществу МКД, тем более это препятствует реализации доступа граждан к сети Интернет (на основании ст. 210 Гражданского кодекса РФ, ст. 153 и 15 Жилищного кодекса РФ).

К законопроекту прилагается пояснительная записка, в которой говорится, что в соответствии с действующими законами все провайдеры должны использовать принадлежащую им сеть связи для оказания услуг пользователям. То есть для подключения новых абонентов провайдеры должны подключать оборудование новых пользователей к своим сетям через абонентскую линию. Для этого после заключения договора между оператором и физическим лицом, проживающим в данном МКД, провайдер должен установить на объектах общедомового имущества (инженерные коммуникации, технологические помещения, стояки, кабельные шахты и т. п.) свое оборудование (средства связи и кабели связи).

Разработчики Законопроекта считают, что на данный момент право граждан на получение конституционного права доступности информации зависит от действий других собственников МКД и УО/ТСЖ.

Важно ! При принятии ФЗ необходимо брать во внимание особенности общедомового имущества, наличие которого добавляет собственникам количество обязанностей (см. Постановления Конституционного Суда РФ от 31.05.2005 № 6‑П, от 22.04.2011 № 5‑П, определения от 16.04.2009 № 495‑О-О, от 24.12.2012 № 2353‑О и др.).

Расходы на содержание и ремонт общего имущества МКД: как взыскать их с собственников

Мнение эксперта

Решение о предоставлении доступа провайдерам к общедомовому имуществу, которое могло бы устроить всех

Дмитрий Гордеев,

ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»

Нельзя отстранять собственников от принятия решения о допуске провайдеров к общедомовому имуществу. Следует упростить процедуры созыва, проведения и оформления решений общих собраний.

В соответствии с пп. 3 и 31 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ для принятия решения о доступе к общедомовому имуществу иных лиц, необходимо собрать хотя бы 2/3 голосов от всех собственников жилья на общем собрании собственников помещений в МКД. Таким же образом должны определяться лица, которые от имени собственников помещений в МКД получат право на заключение соответствующих договоров.

снизить количество голосов, необходимых для принятия решений по вопросам, с 2/3 до 1/2 (пп. 3 и 31 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
упростить процедуры созыва и проведения общего собрания собственников помещений в МКД.

Важно! У жителей МКД должен быть доступ к интернету и к услугам связи, также они должны иметь возможность выбора провайдера. Однако это право не должно ущемлять другие права (на безопасные условия проживания и пр.). Данный Законопроект этого не предусматривает.

Процедуру проведения общего собрания можно упростить следующим образом:

размещать информацию о проведении общего собрания собственников на стендах МКД;
определять кворум и подсчитывать голоса проголосовавших постоянно действующей счетной комиссией;
сделать доступной информацию о количестве голосов для всех собственников (без раскрытия персональных данных);
перенести обязанности размещения электронного образца протокола общего собрания в ГИС ЖКХ с инициатора общего собрания на лицо, управляющее МКД.

Данные предложения были разработаны Фондом «Институт экономики города». Если их принять, то проводить общие собрания собственников помещений станет значительно проще, а также не произойдет отстранения собственников помещений от принятия решений о доступе к общедомовому имуществу в МКД.

Нельзя позволять провайдерам получать неограниченный доступ к общедомовому имуществу, так как это нарушит жилищные права собственников устанавливать порядок пользования общим имуществом.